Vốn tự có của các doanh nghiệp làm bất động sản rất hạn chế, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vay của ngân hàng, chính vì vậy để có lãi và trả được tiền vay, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn "mạnh ai nấy làm".

Vốn tự có của doanh nghiệp làm bất động sản rất hạn chế

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, vốn tự có của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS rất hạn chế, nguồn vốn để triển khai dự án chủ yếu là vốn vay ngân hàng, hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa hoàn thiện nên chưa tạo ra được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường này mà theo quy định, dự án phải xây xong móng mới được huy động vốn.

Ông Nam cũng cho rằng, nếu không tiếp tục được “bơm” thêm vốn, công trình sẽ bị bỏ dở, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán, doanh nghiệp cũng không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng nên khó có đủ tiền trả nợ vay ngân hàng.

Nhưng, có một thực tế là các sản phẩm đang được chào bán trên thị trường đều na ná nhau khiến người mua đôi khi bị thiệt thòi. Tiêu chí về bất động sản cao cấp, bình dân hay trung cấp không hề rõ ràng.

Vấn đề là, ai là người định giá cho BĐS? Ngân hàng, chủ đầu tư xây dựng và hay bộ phận những kẻ đầu cơ?

Sau khi VnMedia đăng bài “Ồn ào người giàu kêu cứu bất động sản Việt”, tòa soạn tiếp tục nhận được nhiều phản hồi của độc giả về vấn đề này. Trong hàng loạt các phản hồi gửi về tòa soạn, điều khiến bạn đọc băn khoăn nhất là việc ai đang thao túng thị trường bất động sản bằng những cách định giá thiếu cơ sở khoa học, chỉ vì những lợi ích riêng của họ mà giá BĐS đã được đẩy lên hàng Top của thế giới, trong khi thu nhập của đại đa số người dân vẫn "ăn chẳng song" chứ nói gì đến kinh doanh BĐS.

Bạn Hoàng Sơn, với địa chỉ mail nguyen2076@gmx.de từ Cộng hòa Liên bang Đức chia sẻ: Khi nào nền kinh tế của Việt Nam đạt được mức 500 tỉ USD(GDP) thì mức giá BĐS như hiện nay là phù hợp. Thế nhưng khi nào lại là câu truyện của sau vài thập kỉ nữa.

“Theo tôi thực tế chỉ có hai thị trường chính là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là giá BĐS nóng và quá vô lí. Để đưa nó về với giá trị thực thì BĐS phải giảm giá tới 50-70 % so với hiện nay. Có như vậy thì ngành xây dựng mới thực sự phục vụ nhu cầu của xã hội chứ không phải một bộ phận lợi ích như kể trên”.

Bạn Duy Hưng, tại địa chỉ svbkht@yahoo.com sống ở Hà Nội chia sẻ: Tôi đã có nhiều dịp vào trong miền Nam và nhận thấy bất động sản trên địa bàn thủ đô Hà Nội và các tỉnh phía Bắc các sản phẩm đầu cơ sẽ còn tiếp tục giảm từ 30 - 70% nữa mới có giá tương đương với khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận.

Bất động sản khu vực Hà Nội có giảm nhưng vẫn cao hơn rất nhiều so với thời điểm năm 2010.

“Thật nực cười trong khi thu nhập chính đáng của người dân Hà Nội chưa có nhiều người quá 2000$/tháng thì người ta nói đất ở Hà Đông các dự án gần đường vành đai 4 chỉ còn có 40 - 50 triệu/m2 biệt thự hay khoảng 80 - 90 triệu/m2 liền kề”, bạn Duy Hưng chia sẻ.

Giá trên trời bao giờ xuống đất?

Nếu ai đó khẳng định rằng, giá bất động sản đang ở trên trời, đất là vàng và đầu tư vào đất không bao giờ sợ lỗ, người thì đông, đất thì ít nên kiểu gì có đất là có tiền thì cũng không ngoa.

Bởi, trên thực tế, từ năm 1991 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có ít nhất 3 giai đoạn phát triển “huy hoàng”. Ít nhất đã có 3 cơn sốt đùng đùng trên thị trường đó là vào các năm 1991-1994; năm 2000; năm 2005 và đến nay thì cả xã hội đều lao vào với đất. Sau mỗi cơn sốt của thị trường, giá nhà đất lại cao hơn một chút. Và càng ngày, giá đất càng xa tầm với của người có nhu cầu thực.

Cách đây khoảng 5 năm giá đất ở khu vực Hà Đông gần đường vành đai 4 chỉ khoảng 6- 8 triệu/m2 nhưng đến nay đã tăng gấp 10 lần. Hiện, người dân ở Sóc Sơn với mức thu nhập thấp chiếm đa số hơn 100 nghìn ngày thì họ phải trả 6 - 8 triệu/m2 đất để xây nhà, ở Phú Xuyên cũng khoảng 8 - 20 triệu/m2.

Tất cả điều đó nói lên một điều, nhu cầu chính đáng của người dân đang bị giới đầu cơ tước đi vì giờ với thu nhập gọi là cao khoảng 500- 1000$/tháng trong thời bão giá thế này, tại Hà Nội, người ta vẫn không thể có khả năng mua mảnh đất làm nhà tận Sóc Sơn hay Phú Xuyên...

Sự tăng giá chóng mặt của bất động sản Việt trong 20 năm qua có lỗi của những nhà đầu cơ một phần, còn lại vẫn là do lỗ hổng về chính sách. Một ví von thế này, nhà quản lý bị chính những cơn sóng của thị trường bất động sản đẩy đi nên không có thời gian để nghiên cứu về một mục tiêu chuẩn từ đó ban hành những chính sách phù hợp với thực tế thị trường.

Trong báo cáo về tình hình bất động sản của Bộ Xây dựng trình Chính phủ gần đây, Bộ Xây dựng có đề xuất 5 giải pháp nhằm quản lý và phát triển thị trường lành mạnh. Những giải pháp này vẫn đang ở tầm vĩ mô và gây nhiều dư luận trái chiều.

Ở góc độ quan tâm và hiểu biết về bất động sản Việt Nam, cá nhân người viết thấy rằng, những cơn sốt giá nhà ở vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã ồ ạt đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh trong thời gian vừa qua; việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương cũng khá dễ dãi, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa đáp ứng điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở.

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng, có thể giải quyết một phần những vô lý này nếu thực hiện tốt nhất việc đánh thuế bất động sản và cần chia loại hình đánh thuế vào nhà đất để ở và kinh doanh khác nhau.

Theo kinh nghiệm phát triển thị trường của nước ngoài, không cấm chuyển nhượng nhưng cần đặc biệt quan tâm đến thuế chuyển nhượng BĐS.

“Chúng ta cần đưa vấn đề trở về tính minh bạch và chỉ có một loại thuế chuyển nhượng duy nhất đối với BĐS. Theo kinh nghiệm nhiều nước phát triển trên thế giới để quản lí hiệu quả và minh bạch,nên thu 2%giá trị chuyển nhượng đối với tất cả các chuyển nhượng về BĐS.Ngoài ra còn phải đóng 10% thuế thu nhập cho ngân sách nhà nước (nếu có). Đây là sân chơi cho nghành có đặc thù riêng này rất sòng phẳng.Như vậy nếu anh kinh doanh thì phải tự cân bằng chuyện lợi nhuận của mình,nếu chỉ là chuyển nhượng đơn thuần thì việc đóng thuế chuyển nhượng cũng là hợp lí”, bạn Hoàng Sơn từ Cộng hòa Liên bang Đức chia sẻ.

Có lẽ, giới đầu cơ còn tiếp tục đau đầu vì tiền "bốc hơi", vì kiểu lợi nhuận "ngược" nếu như chúng ta không sớm có một hành lang pháp lý chuẩn để quản lý mô hình này...