Vẫn chưa có tín hiệu tốt từ sức mua của thị trường, dù hàng loạt dự án đã giảm giá bán, tăng cường khuyến mãi để hút khách. Đó gần như là câu cửa miệng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phía Nam khi gặp gỡ với báo giới vào những ngày đầu năm 2012. Lý giải về việc này, nhiều “đại gia” nhà đất cho biết họ không thể cứ kỳ vọng vào sự trở lại thời hoàng kim của thị trường và cũng không thể “nuôi” mãi các ngân hàng với mức lãi suất quá cao như hiện nay.

5.000 căn hộ mới chờ chủ

Theo nghiên cứu mới nhất của Công ty Savills Việt Nam về thị trường căn hộ TPHCM, trong quý IV/2011, có 4 dự án mới với hơn 1.300 căn tham gia thị trường sơ cấp. Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với quý trước do các dự án mới của quý này đều có quy mô nhỏ. Trong đó, khoảng 38% nguồn cung sơ cấp tập trung ở phía Nam TPHCM, kế đến là phía Đông với 28% và phía Tây với 24% thị phần, còn phía Bắc, với hạ tầng chưa phát triển, chỉ chiếm 7% nguồn cung sơ cấp và các quận nội thành có thị phần nhỏ nhất, chỉ 3%.

Trong thời điểm này, khoảng 1.000 căn hộ được hấp thụ, giảm 25% so với quý trước và 65% so với cùng kỳ năm trước. Do đó, tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ ở mức 7%, giảm mạnh so với quý III/2011. Điểm đáng nói, giá cả căn hộ là yếu tố chính dẫn dắt thị trường, chỉ một vài dự án có mức giá thực sự cạnh tranh hoặc có chương trình giảm giá mới có thể thu hút khách hàng. Giá giao dịch trung bình của toàn thị trường là 18,6 triệu đồng/m2, giảm 12% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá chung của các chuyên gia địa ốc, một số động thái và chính sách đưa ra gần đây của Ngân hàng Nhà nước và của Chính phủ có thể giúp thị trường bất động sản hồi phục. Thêm vào đó, lãi suất cho vay giảm và sự biến động giá vàng trong thời gian gần đây có thể là các tín hiệu tốt để dòng vốn đầu tư chảy vào thị trường bất động sản. Dự kiến tại TPHCM sẽ có khoảng 39.000 căn hộ của gần 90 dự án sẽ được đưa vào thị trường trong giai đoạn 2012-2015. Trong 2 quý tới, dự kiến có 13 dự án chào bán khoảng 5.000 căn.

Xu hướng giảm giá

Không nằm ngoài xu hướng chung, thị trường nhà đất Hà Nội cũng đang trong giai đoạn thoái trào. Trong quý IV/2011, có 9 dự án, gồm 5 dự án mới và 4 dự án chuyển sang hợp đồng mua bán, gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp từ 31 dự án đang mở bán khoảng 10.100 căn, tăng 5% so với quý trước. Còn nguồn cung thứ cấp nằm trong diện mua đi bán lại là hơn 55.000 căn, 53% trong số đó thuộc các quận/huyện Từ Liêm, Hà Đông và Cầu Giấy. Hiện giá chào bán tại thị trường sơ cấp dao động từ 18 triệu đồng đến 61 triệu đồng/m2. Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường là 12%, giảm 20% so với quý III/2011.

Qua khảo sát, giá chào bán tại các sản phẩm thứ cấp trung bình đều giảm ở các quận. Lý do cho việc giảm đồng loạt là do tính thanh khoản thấp của thị trường trong nửa năm cuối. Nguồn cầu chủ yếu của thị trường căn hộ là người có nhu cầu mua để ở do giá của căn hộ hiện đang có xu hướng giảm. Những người sử dụng cuối cùng thường lựa chọn mua căn hộ tại các tòa nhà đã hoàn thiện, sẵn sàng để vào ở. Nhu cầu tập trung ở phân khúc căn hộ giá thấp hoặc trung bình. Những căn hộ có giá thấp hơn 3 tỉ đồng/căn nhận được phần lớn sự quan tâm của người mua do có khả năng chi trả cao hơn.

Theo dự báo, ước tính có 65 dự án sẽ gia nhập thị trường trong vòng 3 năm tới. Trong đó, 50 dự án đã được xác định sẽ cung ra thị trường khoảng 38.800 căn hộ. Còn thị trường thứ cấp về biệt thự và nhà liền kề hiện có khoảng 38.600 căn từ 117 dự án, trong đo có 91 dự án dưới dạng hợp đồng mua bán, trong khi 26 dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Trong quý IV/2011 có ít giao dịch ở phân khúc biệt thự/ nhà liền kề. Xu hướng giảm giá diễn ra tại tất cả các khu vực của Hà Nội. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Thanh Xuân có mức giá chào thứ cấp cao nhất, trên 150 triệu đồng/m2. Các huyện nằm tại vùng 2 như Mê Linh, Quốc Oai, Đan Phượng và Hoài Đức có mức chào thứ cấp thấp nhất, dưới 50 triệu đồng/m2, do có khoảng cách xa tới trung tâm TP. Mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 6,2 tỉ đồng tới 47,4 tỉ đồng; mức trung bình cho một căn nhà liền kề từ 2,5 tỉ tới 16,8 tỉ đồng.

Nhà tư vấn ngoại vẫn lạc quan

Giám đốc Công ty Savills Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội, ông John Gallander, cho rằng các dự án đã được định vị tốt, thiết kế đẹp và mang đến giá trị cao sẽ thành công. Những dự án không có ý tưởng tốt và mắc những sai lầm cơ bản trong quá trình phát triển sẽ cần tiếp tục cải thiện... Tương tự, ông Jeremy King, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản năm 2012 sẽ phục hồi nhưng ở mức độ chậm, những dự án có chất lượng tốt, giá cả hợp lý sẽ luôn thu hút được sự quan tâm của khách hàng…