Thời gian vừa qua, đã có nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với nguy cơ vỡ bong bóng. Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Hồng Quân thì chưa đủ cơ sở để hình thành bong bóng bất động sản vì vậy sẽ khó có chuyện bong bóng vỡ.

Theo phân tích Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân, khái niệm bong bóng trong kinh tế được dùng để chỉ một tình huống của thị trường mà một loại hàng hóa có quá nhiều người kỳ vọng giá cả của nó sẽ tăng cao trong tương lai, nên đã tham gia mua, đầu cơ làm cho giá của hàng hóa đó tăng rất cao đến mức vô lý trong thời gian ngắn. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn hoặc lãi suất tăng cao, thị trường sụt giảm mạnh sẽ xảy ra hiện tượng được gọi là bong bóng vỡ. Hiện tượng bong bóng kinh tế cũng chỉ được sử dụng khi nó gây tác hại tiêu cực lên nền kinh tế, gây thiệt hại một khối lượng của cải lớn làm bất ổn nền kinh tế kéo dài của một quốc gia, thậm chí trên bình diện quốc tế.

Chưa đủ cơ sở hình thành bong bóng

Về lý thuyết thì thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở, tự thân khó để trở thành bong bóng bởi giá trị giao dịch của bất động sản là quá lớn và chỉ có số lượng rất ít người cùng mua một tài sản trừ trường hợp các sản phẩm bất động sản được chứng khoán hóa trực tiếp hay gián tiếp như dạng “trái phiếu tái thế chấp” tại Bắc Mỹ giai đoạn cuối những năm 2000, khi đó thị trường chứng khoán hóa bất động sản thế chấp đã đầy đủ.

Những khoản vay dùng bất động sản thế chấp đã được trái phiếu hóa thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường bất động sản bị suy thoái, giá bất động sản giảm xuống mức cho phép, các tổ chức tài chính và ngân hàng nắm giữ trái phiếu tái thế chấp ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Ở thị trường nhà ở của Việt Nam, tỷ lệ bất động sản để giao dịch còn nhỏ giọt so với thị trường hàng hóa. Theo thống kê, trong khoảng 85 triệu m2 sàn nhà ở xây mới năm 2010, chỉ có 30% là nhà ở do người dân tự xây (cả khu vực đô thị và nông thôn) để phục vụ nhu cầu ở của bản thân hộ gia đình, không tham gia thị trường và được xây dựng bằng tiền tiết kiệm, ít vay vốn từ ngân hàng. Dư nợ cho vay tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong năm vừa qua cũng chỉ chiếm 9-10% tổng dư nợ toàn hệ thống tín dụng, ngân hàng trong đó nợ xấu của tín dụng bất động sản chiếm 2% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản.

Mặt khác, thị trường thứ cấp ở nước ta hầu như chưa có. Chưa hình thành hệ thống quỹ đầu tư tín thác bất động sản để bán chứng chỉ quỹ ra công chúng.

Nhà đất đóng băng chỉ là tạm thời

Theo phân tích của Bộ trưởng, hiện nhu cầu về các loại bất động sản như nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại… ở nước ta còn rất lớn. Theo kết quả điều tra của cuộc điều tra tổng dân số và nhà ở năm 2009, diện tích bình quân nhà ở VN mới đạt 16,7 m2/người vào năm 2020. Vì vậy, có thể nói đóng băng giao dịch chỉ là tạm thời hoặc ở phân khúc nhất định của thị trường.

Tuy nhiên, không thể không phủ nhận thị trường đang đứng trước rủi ro khi giá bất động sản sụt giảm mạnh trong một thời gian ngắn đặc biệt khi ngân hàng tăng lãi suất, giảm cho vay khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư gánh chịu sự thua lỗ. Những tác động này chưa thể đủ sức để gây ảnh hưởng đến nền kinh tế đến mức vỡ bong bóng bất động sản.

"Những cơn sốt nhà đất thời gian vừa qua chỉ phát đi tín hiệu sai lệch về nhu cầu và sức mua trên thị trường dẫn đến tình trạng doanh nghiệp ồ ạt đầu tư bất động sản kể cả doanh nghiệp ít kinh nhiệm và năng lực tài chính yếu, tập trung quá nhiều phân khúc bất động sản cao cấp, các dự án thiếu hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị dẫn đến hiện tượng dư cung bởi nguồn cầu thanh toán không có" ông Quân cho biết …

Theo Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân thì để chấn chỉnh thị trường cần chú trọng việc kiểm soát dòng vốn đầu tư không tăng tỷ trọng cho vay, cân đối nguồn vốn đáp ứng cung cầu. Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa loại hình nhà ở tăng tỷ trọng nhà chung cư cao tầng tại các đô thị bởi nếu ai cũng muốn sở hữu nền nhà thì sẽ tới lúc Việt Nam không đủ đất để chia….